小区业主委员会成立后原物业公司还能向业主主张物业费吗？
发布时间：2024-12-25 10:32:55 点击：
随着城市化进程的加快，物业管理成为社区管理的重要组成部分，小区业主委员会成立后，对维护业主的合法权益、构建和谐社会起到了促进作用。
小区业主委员会成立即标志着开发商与前期物业公司签订的物业服务合同终止，在业主委员会签订新的物业服务合同前，原物业公司继续为业主提供服务的，原物业公司能否向业主主张该阶段的服务费，在实践中分为以下几种情形：
1. 小区业主委员会成立后原物业的物业费请求权：
小区业主委员会成立后，前期物业服务合同终止。业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，物业服务企业拒绝退出、移交的，该种情形下，物业服务企业无权请求业主支付物业费。
前期物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。所以，原物业公司在该种情形下的物业费请求权是以是否签订新的物业服务合同，或者决定自行管理为条件。
2. 小区业主委员会成立后，未签订新物业服务合同情况下的物业费请求权：
如果业主委员会没有依法解聘原物业公司，也没有选聘新的物业公司入驻小区，原物业公司为了保障小区业主的正常生活需要继续为小区提供了物业服务，该种情形下，物业公司与小区业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
3. 小区业主委员会选举的新物业公司与旧物业公司交接尚未完成期间的物业费请求权：
物业服务合同终止后，新物业公司与原物业公司交接完成前，原物业公司继续为小区提供了服务。该阶段业主与原物业公司形成的依然是事实上的服务合同关系，如果在新旧物业公司、业主委员会没有特别约定的情况下，原物业公司有权向业主主张物业费。
近年来，随着社会经济的发展，人民群众的居住环境日益改善，新兴住宅小区不断增多，同时物业服务也成为社会群众普遍关心的话题。新旧物业交接期间，物业费的承担问题涉及业主、旧物业服务人和新物业服务人三方的权益。《民法典》通过明确法律规定，有助于各方合理承担物业费，保护各方合法权益，维护社区和谐稳定。
法条链接：
《中华人民共和国民法典》
第九百四十九条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
第九百五十条 物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
《物业管理条例》
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第三十四条第一款 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
（撰 稿：白平刚 审 核：张永庆）
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